Mặt tiền Quốc lộ 22 và Tỉnh lộ 8 qua trung tâm Củ Chi cũ (nay thuộc xã Tân An Hội) là nơi đông xe nhất xã, nhưng đông xe không đồng nghĩa với đông khách. Quốc lộ 22 hợp với ngành phục vụ xe tải, người đi đường dài, bán buôn cần chỗ đậu; Tỉnh lộ 8 đoạn qua khu phố hợp với cửa hàng phục vụ dân cư như dược, điện máy, thời trang, văn phòng phẩm. Trước khi xuống tiền, cần xem đoạn đường cụ thể, chiều xe, chỗ dừng đỗ, giờ cao điểm, và đọc kỹ hợp đồng thuê.
Bài viết dành cho người định thuê hoặc dùng nhà mình để mở tiệm ở trung tâm xã: quanh chợ Củ Chi, dọc Tỉnh lộ 8, đường Nguyễn Văn Khạ, đoạn Quốc lộ 22 qua các khu phố và ấp Bàu Tre. Không có giá thuê thật ở đây — chỉ có cách nghĩ và cách tính để tự so sánh.
Quốc lộ 22 và Tỉnh lộ 8: hai kiểu mặt tiền khác nhau
Cùng là mặt tiền đường lớn, nhưng khách đi qua hai trục này khác hẳn nhau:
| Tiêu chí | Quốc lộ 22 (đoạn qua xã) | Tỉnh lộ 8 (đoạn qua khu phố) |
|---|---|---|
| Dòng xe | xe tải, container, xe khách đi Tây Ninh, xe máy công nhân giờ tan ca | xe máy dân cư, học sinh, người đi chợ, xe đi hướng cầu Phú Cường |
| Tốc độ xe | nhanh, ít người dừng ngẫu hứng | chậm hơn, dễ tấp vào |
| Chỗ đậu | cần lề rộng hoặc sân trước cho xe lớn | chủ yếu xe máy, đậu sát vỉa hè |
| Ngành hợp | vật liệu, phụ tùng, sửa xe tải, kho, cây xăng, quán cơm đường dài | dược, điện máy, quần áo, mỹ phẩm, văn phòng phẩm, phòng khám, trung tâm học thêm |
| Rủi ro riêng | bụi, ồn, tai nạn khi xe rẽ vào; có thể vướng dự án mở rộng | kẹt xe giờ tan trường, chỗ đậu hạn chế |
Đường Nguyễn Văn Khạ và các đường quanh chợ Củ Chi là kiểu thứ ba: phố chợ đúng nghĩa, khách đi bộ và xe máy chậm, hợp với tạp hoá, thực phẩm, đồ gia dụng, ăn uống. Mặt bằng ở đây thường nhỏ, nhưng người qua lại cả ngày.
Chọn đoạn đường trước, chọn căn nhà sau
Nhiều người thấy biển cho thuê là tính ngay giá, bỏ qua bước xem đoạn đường. Thứ tự hợp lý hơn:
- Xác định khách của mình là ai: dân trong xã, người đi làm khu công nghiệp, người đi đường, hay khách sỉ. Mỗi nhóm đi một trục khác nhau.
- Đứng quan sát đoạn đường định thuê vào ba khung giờ: sáng sớm, trưa, chiều tan ca. Đếm sơ số người dừng ở các cửa hàng bên cạnh, không chỉ đếm xe chạy qua.
- Xem chiều về: phía bên đường nào người đi làm về nhà thì phía đó dễ bán buổi chiều; bên ngược lại hợp buổi sáng.
- Xem có dải phân cách giữa đường không. Có dải phân cách thì khách bên kia phải đi vòng, coi như mất nửa lượng khách.
- Hỏi các tiệm xung quanh về ngập sau mưa lớn, mất điện, công trình đào đường gần đây. Trung tâm Củ Chi cũ nằm trên vùng gò, nhưng vẫn có đoạn đọng nước cục bộ.
- Sau cùng mới xem căn nhà: chiều ngang, chiều sâu, nhà vệ sinh, điện ba pha nếu cần, chỗ để hàng, lối thoát phía sau.
Một chi tiết riêng của trung tâm Củ Chi cũ: nhịp phố phụ thuộc mạnh vào giờ tan ca của khu công nghiệp và giờ tan trường. Đoạn gần các trường học đông vào đầu giờ sáng và giữa trưa; đoạn gần khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi đông vào chiều muộn và tối, khi công nhân ghé mua đồ trên đường về phòng trọ. Mở tiệm ở đoạn nào thì giờ mở cửa và loại hàng nên theo nhịp của đoạn đó, thay vì sao chép giờ giấc của một cửa hàng nội thành.
Cuối tuần và ngày rằm, mùng một, lượng người đi chợ Củ Chi tăng, kéo theo các tuyến quanh chợ đông hơn. Ngược lại, những ngày công nhân nghỉ dài như Tết, đoạn quanh khu công nghiệp vắng hẳn vì nhiều người về quê. Cửa hàng phục vụ người thuê trọ cần tính trước khoảng lặng này để không ôm hàng tồn.
Tính toán trước khi ký: không giá thật, chỉ cách nghĩ
Chi phí mở một cửa hàng mặt tiền gồm mấy phần: tiền thuê hằng tháng, tiền cọc (thường bằng vài tháng thuê), sửa sang mặt bằng, kệ tủ, hàng nhập ban đầu, điện nước, nhân công, và một khoản dự phòng cho vài tháng đầu chưa có lãi. Người mới hay quên khoản dự phòng, và đó thường là lý do phải đóng cửa sớm.
Một cách tự kiểm: lấy tiền thuê tháng chia cho lãi gộp trung bình của một đơn hàng, ra số đơn tối thiểu cần bán chỉ để trả tiền nhà. Ví dụ giả định, nếu mỗi đơn lãi gộp một phần nhỏ so với tiền thuê, mà con số ra là vài trăm đơn mỗi tháng, hãy so với số người dừng ở tiệm lân cận đã quan sát được. Nếu khoảng cách quá xa, mặt bằng đó không hợp với ngành của bạn, dù vị trí có đẹp.
Với mặt tiền Quốc lộ 22, thêm khoản cho bụi và ồn: kính, rèm, máy lọc không khí, lau dọn nhiều hơn. Với Tỉnh lộ 8 đoạn đông, thêm khoản cho chỗ giữ xe khách nếu cần. Dùng nhà của gia đình thì vẫn nên tính một khoản "tiền thuê ngầm", vì đó là thu nhập nhà mình bỏ qua nếu cho người khác thuê.
Cuối cùng, đặt ra một mốc dừng lỗ trước khi mở: sau bao nhiêu tháng doanh thu không đạt mức tối thiểu đã tính thì đổi mặt hàng, thu hẹp hoặc trả mặt bằng. Có mốc dừng từ đầu giúp quyết định tỉnh táo, không bị cuốn vào việc đổ thêm tiền vì tiếc khoản đã bỏ ra.
Đọc hợp đồng thuê mặt bằng: những điều khoản hay gây tranh chấp
Hợp đồng thuê nhà ở vùng ven nhiều khi viết tay, ngắn gọn. Những điểm sau nên ghi rõ thành chữ:
- Bên cho thuê là ai: chủ sở hữu ghi trên giấy chứng nhận, hay người thuê lại. Nếu là người thuê lại, cần có văn bản đồng ý của chủ nhà.
- Thời hạn thuê và quyền gia hạn; mức tăng giá khi gia hạn được tính thế nào.
- Tiền cọc trả lại khi nào, trừ những khoản gì, trong bao nhiêu ngày sau khi trả nhà.
- Ai chịu chi phí sửa chữa lớn (mái, kết cấu, đường ống) và sửa chữa nhỏ.
- Được phép cải tạo, treo bảng hiệu, lắp mái che tới đâu; khi trả nhà có phải hoàn trạng không.
- Trường hợp nhà nằm trong diện giải toả, mở rộng đường: hợp đồng chấm dứt thế nào, tiền cọc và phần đầu tư xử lý ra sao.
- Điện nước tính theo đồng hồ riêng hay giá chủ nhà đặt.
- Bên cho thuê có xuất hoá đơn hay kê khai thuế cho thuê nhà không — ảnh hưởng tới việc doanh nghiệp tính chi phí hợp lệ.
Hợp đồng thuê nhà để kinh doanh có thể công chứng hoặc không tuỳ thoả thuận, nhưng công chứng hay chứng thực giúp hai bên yên tâm hơn khi có tranh chấp. Quy định cụ thể nên kiểm theo văn bản hiện hành.
Mặt tiền đường lớn và chuyện quy hoạch
Quốc lộ 22 là trục cửa ngõ tây bắc của thành phố, và chuyện mở rộng, nâng cấp tuyến này đã được nhắc nhiều năm. Với người thuê mặt bằng, điều quan trọng không phải đoán tiến độ, mà là biết căn nhà mình định thuê có nằm trong phần lộ giới hay không. Một phần nhà nằm trong lộ giới thì khi làm đường có thể bị cắt, kéo theo mất mái hiên, mất chỗ đậu xe trước cửa.
Cách kiểm: hỏi chủ nhà giấy chứng nhận có ghi phần diện tích nằm trong quy hoạch giao thông không; xem thông tin quy hoạch công khai của thành phố; hỏi bộ phận địa chính của xã. Nếu chưa rõ, ghi điều khoản xử lý trong hợp đồng như đã nói ở trên.
Tỉnh lộ 8 cũng thường có công trình nâng cấp từng đoạn. Thời gian thi công làm đường bụi, rào chắn, khách khó tấp vào; tiệm nào vừa mở đúng lúc đó sẽ chịu thiệt. Hỏi người bán xung quanh về kế hoạch đào đường là cách rẻ nhất để biết trước.
Giấy tờ để mở cửa hàng, nói ngắn gọn
Cửa hàng nhỏ do một gia đình làm chủ thường đăng ký hộ kinh doanh ở cấp xã; muốn quy mô lớn hơn, có nhiều nhân viên, xuất hoá đơn cho khách là doanh nghiệp thì lập công ty. Các bài khác trong danh mục này đi sâu từng phần: chọn hộ hay công ty, thuế, giấy phép con theo ngành.
Riêng với mặt tiền đường lớn, có ba việc hay bị quên. Thứ nhất, bảng hiệu: kích thước, vị trí treo phải theo quy định quảng cáo ngoài trời, không lấn ra lòng đường hay che tầm nhìn giao thông. Thứ hai, mái che, kệ hàng không được lấn chiếm vỉa hè — trên Quốc lộ 22 và Tỉnh lộ 8, lực lượng chức năng vẫn ra quân lập lại trật tự lòng lề đường. Thứ ba, phòng cháy chữa cháy: nhà ống sâu, chứa nhiều hàng dễ cháy cần bình chữa cháy, lối thoát nạn, đi dây điện gọn.
Trước khi chọn ngành, có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang xem đoạn đường định mở đã có bao nhiêu đơn vị cùng ngành, để biết mình đang bước vào chỗ đông hay chỗ thưa.
Sau khi mở cửa: giữ khách ở một thị trấn mà ai cũng quen nhau
Khác với khu nội thành, khách ở trung tâm Củ Chi cũ phần lớn là người quanh vùng, mua đi mua lại. Một lần cân thiếu, đổi trả khó khăn hay thái độ lạnh nhạt có thể lan qua lời kể trong xóm nhanh hơn bất cứ quảng cáo nào. Ngược lại, tiệm giữ được chữ tín thì khách tự giới thiệu cho nhau, nhất là trong các nhóm người làm cùng xưởng hay cùng dãy trọ.
Vài việc nhỏ giúp giữ khách: niêm yết giá rõ ràng ở quầy, có hoá đơn hoặc phiếu mua hàng khi khách cần, nhận đổi hàng lỗi trong thời gian hợp lý, ghi sổ khách quen nếu bán chịu và giữ đúng hẹn thanh toán hai chiều. Với khách là công nhân trả lương theo tháng, nhiều tiệm tạp hoá, quán cơm có lệ ghi nợ tới ngày lãnh lương; nếu làm vậy, ghi chép rõ ràng để tránh hiểu lầm.
Đừng quên hàng xóm hai bên. Mặt tiền nhà ống sát vách nên tiếng ồn, mùi, chỗ để xe, rác thải đều ảnh hưởng nhau. Thoả thuận trước chuyện để xe trước cửa và giờ chất dỡ hàng giúp tránh va chạm kéo dài.
Câu hỏi thường gặp
Nên mở tiệm ở Quốc lộ 22 hay Tỉnh lộ 8?
Tuỳ khách của bạn. Quốc lộ 22 hợp ngành phục vụ xe tải, người đi đường dài, bán buôn cần chỗ đậu. Tỉnh lộ 8 đoạn qua khu phố hợp cửa hàng phục vụ dân cư như dược, điện máy, quần áo. Quan sát người dừng mua ở tiệm lân cận trước khi chọn.
Mặt tiền đường có dải phân cách có ảnh hưởng nhiều không?
Có. Dải phân cách khiến khách ở chiều bên kia phải đi vòng, nhiều người bỏ qua. Ngành bán theo nhu cầu tức thời như nước uống, ăn sáng, sửa xe bị ảnh hưởng nhiều nhất; ngành khách tìm tới có chủ đích thì ít hơn.
Có nên thuê lại mặt bằng từ người đang thuê không?
Được, nhưng cần văn bản đồng ý của chủ sở hữu, và nên hỏi rõ thời hạn hợp đồng gốc. Nếu hợp đồng gốc sắp hết hoặc chủ nhà không đồng ý cho thuê lại, bạn có thể mất mặt bằng và khó đòi lại tiền cọc.
Làm sao biết căn nhà có nằm trong diện mở rộng đường?
Hỏi chủ nhà xem giấy chứng nhận có ghi phần diện tích thuộc quy hoạch giao thông không, tra thông tin quy hoạch công khai của thành phố, hoặc hỏi bộ phận địa chính của xã Tân An Hội. Nên ghi điều khoản xử lý trường hợp giải toả trong hợp đồng thuê.
Được đặt kệ hàng, mái che ra vỉa hè không?
Không nên. Vỉa hè dành cho người đi bộ; lấn chiếm có thể bị nhắc nhở, xử phạt và buộc tháo dỡ. Trên các trục lớn như Quốc lộ 22, Tỉnh lộ 8, việc lập lại trật tự lòng lề đường diễn ra định kỳ.
Mở tiệm mặt tiền có cần lập công ty không?
Không bắt buộc. Cửa hàng gia đình thường đăng ký hộ kinh doanh ở cấp xã là đủ. Lập công ty phù hợp khi muốn mở nhiều điểm, thuê nhiều người, bán cho khách là doanh nghiệp cần hoá đơn và muốn tách tài sản riêng với tài sản kinh doanh.